Donazioni immobiliari, svolta storica: approvata la riforma che libera il mercato dalle incertezze

✅ Cos’è successo: l’approvazione della riforma

Il 26 novembre 2025, con l’approvazione definitiva da parte del Parlamento, è diventata legge la norma contenuta nel DDL Semplificazioni (articolo 44) che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa.
La riforma dà risposta a una richiesta sollevata da oltre 10 anni dal Consiglio Nazionale del Notariato, che evidenziava come le regole precedenti — in caso di donazione e successive vendite — generassero incertezza giuridica, ostacolando la commerciabilità degli immobili donati.

📜 Cosa cambia concretamente: le nuove regole su donazioni, vendite e tutela degli eredi

Prima, se una persona riceveva un immobile in donazione e poi lo vendeva, gli eredi esclusi (es. figli o coniuge) — i cosiddetti “legittimari” — potevano, alla morte del donante, chiedere la restituzione del bene anche a chi lo aveva acquistato da terzi.
Con la nuova legge l’azione di restituzione contro terzi acquirenti viene eliminata: gli eredi che ritengono lesa la loro quota di legittima non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile già venduto.
Rimane però la possibilità per i legittimari di pretendere un risarcimento economico (indennizzo) — ovvero un diritto di credito nei confronti del donatario, pari alla parte lesiva della loro quota di legittima.

Chi compra un immobile che in passato era stato donato avrà finalmente la certezza di non rischiare di doverlo restituire.
Gli immobili provenienti da donazioni diventano più “sani” dal punto di vista giuridico: ciò li rende più facilmente acquistabili, vendibili, e anche utilizzabili come garanzie ipotecarie. Questo può favorire l’accesso al credito — importante per famiglie, giovani coppie e piccoli imprenditori.
In Italia ogni anno vengono effettuate centinaia di migliaia di donazioni immobiliari: secondo dati notarili, ad esempio, nel 2024 sono state circa 218.000.

Il pacchetto di misure del DDL Semplificazioni non riguarda solo le donazioni, ma introduce anche modifiche sulle modalità di accettazione e trascrizione delle eredità nei registri immobiliari, per rendere le procedure più snelle.

Secondo il Notariato e molti operatori del settore, la riforma rappresenta una svolta storica per il mercato immobiliare italiano.

I principali vantaggi:

Certezza giuridica per acquirenti: chi acquista un immobile da un donatario potrà dormire sonni tranquilli riguardo a eventuali rivendicazioni future da parte di eredi.
Maggiore mercato per immobili donati: grazie all’eliminazione del rischio restituzione, questi immobili diventano più attraenti sul mercato.
Accesso al credito più facile: le banche potranno accettare senza riserve immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria — utile per chi ha bisogno di mutui o prestiti.
Più flessibilità e libertà negoziale: famiglie e attori economici avranno più libertà nel vendere, comprare o ristrutturare patrimoni immobiliare

Se stai pensando di comprare un immobile donato, puoi farlo con maggiore tranquillità: la riforma garantisce che non ti venga chiesto di restituirlo in futuro, e che tu possa considerarlo come “acquisto ordinario”.
Se sei parte di una famiglia in cui c’è stata una donazione e poi una vendita — magari con eredi che temevano rivendicazioni — la riforma può togliere molte incertezze e conflitti futuri.
Se eri preoccupato di usare un immobile donato come garanzia per un mutuo o un prestito, ora potresti avere maggiori chance di ottenere finanziamenti: le banche dovrebbero considerarlo più “sicuro”.
Attenzione però: se sei tra gli eredi “legittimari”, la tutela non sparisce — cambia: potresti avere solo diritto a un risarcimento economico. Questo significa che, in caso di donazione + vendita, il valore dell’indennizzo e l’effettiva tutela del diritto di legittima diventano fondamentali.

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