Variazione rendita catastale e decorrenza ai fini IMU
La rendita catastale può variare nel tempo, con effetti su varie imposte. Davide Pantaleo attraverso il seguente articolo redatto per idealista.it, analizza e spiega qual è la decorrenza ai fini IMU della nuova rendita catastale.
La variazione della rendita catastale può avere implicazioni anche significative nella determinazione dei costi e delle imposte legati a un immobile, con effetti particolarmente rilevanti sul calcolo dell’IMU, l’Imposta Municipale Unica.
Non sempre però il contribuente è consapevole di come e quando le modifiche alla rendita catastale diventano effettive ai fini fiscali.
In questo articolo vedremo nel dettaglio cosa avviene quando c’è un aggiornamento della rendita catastale e qual è la decorrenza dello stesso ai fini IMU.
Cosa succede se cambia la rendita catastale?
La rendita catastale può subire variazioni nel tempo per diversi motivi: in seguito a lavori di ristrutturazione, a un cambio di destinazione d’uso, ma anche nel caso di un immobile in stato di degrado o abbandono, oppure a una revisione delle zone catastali da parte del Comune.
Se si ha un aumento o una riduzione della rendita catastale, viene modificato di conseguenza il valore catastale dell’immobile, al rialzo o al ribasso.
Vediamo ora più da vicino cosa comporta la variazione della rendita catastale, tenendo a mente che gli effetti si avranno non solo su alcune imposte locali, ma anche su quelle di altro tipo.
Partiamo dalle prime e in particolare dall’IMU, il cui ammontare può cambiare in caso di modifiche alla rendita catastale.
Se quest’ultima aumenta, infatti, diventerà più elevata la base imponibile e di conseguenza l’IMU da pagare, che invece calerà se dovesse verificarsi il contrario.
Un cambio della rendita catastale ha degli effetti anche sulle imposte dovute per la compravendita di un immobile.
In caso di acquisto, si deve pagare l’imposta di registro, calcolata in percentuale rispetto al valore catastale, quindi una rendita catastale più alta o più bassa determinerà un maggiore o minore carico fiscale.
Lo stesso accade per le successioni e le donazioni, visto che una variazione della rendita catastale impatta sul valore dell’immobile e quindi sulle imposte da versare al fisco.
Se cambia la rendita catastale si hanno ricadute anche sull’Irpef, calcolata, nel caso degli immobili non locati situati nello stesso comune dell’abitazione principale, sulla rendita catastale rivalutata del 5% e poi aumentata di 1/3.
Infine, da segnalare anche impatti sull’ISEE, che tiene conto del patrimonio immobiliare di una famiglia,
Quando sussiste l’obbligo di notifica della variazione della rendita catastale?
Come abbiamo visto prima, la rendita catastale può cambiare per vari motivi, ma ci sono dei casi in cui c’è l’obbligo di notifica della variazione.
Questo avviene quando si realizzano delle modifiche che implicano un cambiamento della rendita catastale, come si legge nell’allegato B della circolare n.1/2006 dell’Agenzia del Territorio:
- costruzioni di nuove unità immobiliari fuori terra ed interrate;
- ampliamenti delle unità immobiliari esistenti fuori terra ed interrate, con variazione della sagoma esterna dell’edificio ovvero della costruzione interrata;
- variazioni di superficie delle unità immobiliari, come ad esempio frazionamento di una unità immobiliare con generazione di due o più unità e fusione di due o più unità immobiliari;
- variazioni interne alle unità immobiliari, con ridistribuzione e modificazione del numero dei vani principali e/o accessori;
- variazioni di destinazione d’uso delle unità immobiliari;
- interventi di riqualificazione che comportano la realizzazione o l’integrazione di servizi igienici;
- altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari.
L’obbligo di notifica della variazione della rendita catastale è previsto anche nel caso di lavori che non comportano la modifica della pianta dell’immobile, ma il cui importo è tale da incrementare di almeno il 15% il valore della rendita catastale.
Infine, la legge di bilancio 2024 ha previsto l’obbligo di comunicazione per tutti i beneficiari del Superbonus.
Da quando ha effetto la variazione della rendita catastale?
Oltre a conoscere i diversi casi in cui è obbligatoria la notifica della variazione della rendita catastale, è bene sapere anche da quando la modifica ha effetto, con particolare attenzione alla decorrenza ai fini IMU.
L’efficacia della variazione della rendita catastale segue date differenti, a seconda del motivo per cui la stessa è avvenuta.
Quando è il contribuente a richiedere la variazione catastale, in seguito ad esempio a lavori di ristrutturazione, allora la nuova rendita catastale ha efficacia immediata, ossia dalla data di presentazione della dichiarazione.
Nel caso, invece, di variazione d’ufficio, vale a dire quando l’aggiornamento avviene per adeguamenti o revisione dei parametri catastali, la nuova rendita decorre dalla data della notifica al contribuente, come previsto dall’articolo 74 della Legge n. 342/2000.
C’è una terza situazione in cui la variazione della rendita catastale può avvenire in conseguenza di un accertamento che porti a una correzione del valore della stessa.
Se si tratta di un errore di inserimento dati o una valutazione sbagliata dell’estimo catastale, allora l’efficacia della variazione decorre dal momento dell’originario classamento.
Se al contrario l’errore è commesso dal contribuente, allora la nuova rendita avrà effetto dalla data della richiesta di rettifica da parte dello stesso.
Quando la modifica di rendita catastale non è retroattiva?
Come abbiamo appena visto, ci sono dei casi in cui la modifica di rendita catastale non è retroattiva. Ecco una breve lista:
- variazioni dovute a modifiche dell’immobile denunciate dal contribuente, a patto che non si tratti di una falsa dichiarazione;
- errore di classamento commesso dal contribuente, con effetti della nuova rendita solo nel futuro;
- sentenza favorevole al contribuente, con rideterminazione della rendita catastale;
- attribuzione di una nuova rendita catastale tramite riclassamento d’ufficio;
- accertamento con adesione: quando Agenzia delle Entrate e contribuente trovano un accordo su una nuova rendita catastale;
Variazione rendita catastale: decorrenza ai fini IMU
L’efficacia giuridica della variazione della rendita catastale non sempre coincide con l’efficacia fiscale, che anzi spesso segue tempistiche differenti.
Una recente ordinanza della Cassazione, risalente al 2 agosto 2024, ha ribadito la regola secondo cui ai fini IMU bisogna sempre considerare la rendita catastale vigente all’1 gennaio dell’anno di imposizione.
In caso di variazioni della rendita nel corso dell’anno, la decorrenza ai fini IMU sarà dall’1 gennaio dell’anno seguente.
Non seguono questa regola le variazioni della rendita catastale dovute a correzioni di errori materiali, a modificazioni della consistenza o della destinazione d’uso denunciate dallo stesso contribuente; in questi casi, la decorrenza ai fini IMU coincide con la data della denuncia.
Da segnalare un’altra deroga rappresentata dalla rettifica della rendita proposta, ossia di quella rendita che viene indicata dal contribuente attraverso la procedura informativa DOCFA.
Questa rendita proposta resta tale fino a quando gli uffici competenti non la validano ed eventualmente la rettificano entro il termine di 12 mesi.
Si approda così alla rendita catastale definitiva che deve essere notificata al contribuente e da questa data si conteggerà il termine dei 60 giorni per un eventuale ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria.
Secondo quanto previsto dalla Cassazione, l’efficacia della rendita definitiva ai fini IMU ha valore retroattivo, quindi si applica dalla data della variazione, ossia della denuncia da parte del contribuente.
Come calcolare l’IMU con la variazione della rendita catastale?
Infine, presentiamo una breve guida per il calcolo dell’IMU in base a una variazione della rendita catastale, seguendo alcuni passaggi.
In primis la rendita catastale dell’immobile va rivalutata del 5%, moltiplicando il risultato ottenuto per i coefficienti indicati per ciascuna categoria catastale:
- 160 per i fabbricati nel gruppo catastale da A ad A/9 e C/2, C/6 e C/7;
- 140 per i fabbricati nei gruppi B, C/3, C/4 e C/5;
- 80 per i fabbricati nella categoria catastale A/10 e D/5;
- 65 per i fabbricati nel gruppo catastale D, ad eccezione di D/5;
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
Ottenuta così la base imponibile, si moltiplica per l’aliquota fissata dal Comune di competenza, per poi sottrarre eventuali detrazioni e agevolazioni.
Nel caso particolare di variazione della rendita catastale nel corso dell’anno, ad esempio per lavori di ristrutturazione, l’IMU si calcola tenendo conto di tre rendite catastali differenti.
La prima è quella “vecchia” ed è applicata ai mesi precedenti l’avvio dei lavori, mentre durante il periodo della ristrutturazione il valore è definito dall’area edificabile e dalla conclusione dei lavori in poi si considera la nuova rendita per il calcolo dell’IMU.
FONTE: idealista.it
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