Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come si calcolano

Gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in caso di specifici interventi edilizi: Marco Grigis ci spiega attraverso l’articolo redatto per idealista.it quali e come calcolare il contributo.

Gli oneri di urbanizzazione sono dei costi che i soggetti privati, come ad esempio i proprietari di immobili e le società costruttrici, devono obbligatoriamente versare al Comune per alcuni interventi di edilizia. Dall’importo variabile, servono per coprire le spese che lo stesso Comune sostiene sia per l’aumentato consumo del suolo che per portare e gestire le relative infrastrutture.

Questi oneri vengono calcolati e versati prima della richiesta del Permesso a Costruire, tuttavia il pagamento completo avviene in diverse fasi.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione

Quando un soggetto privato si appresta ad avviare dei lavori di edilizia, è tenuto a corrispondere, al Comune dove si realizzeranno gli interventi, i cosiddetti oneri di urbanizzazione. Si tratta di specifici contributi che il Comune stesso richiede per compensare il consumo di suolo dovuto dagli stessi interventi, nonché per provvedere a espandere servizi e infrastrutture che saranno utili alla stessa opera edile.

L’urbanizzazione, d’altronde, non è altro che l’insieme proprio dei servizi e delle infrastrutture che il Comune mette a disposizione di cittadini e società, come ad esempio le strade, la rete fognaria, la rete di distribuzione dell’elettricità o del gas, le aree verdi, i parcheggi, le scuole e molto altro ancora. Una necessità a cui le amministrazioni comunali non si possono sottrarre, data la necessità di pianificazione urbana prevista dalla Legge 1150/1942.

Gli oneri di urbanizzazione vanno corrisposti prima – o anche contestualmente – della richiesta del Permesso a Costruire o della presentazione della SCIA e della DIA e vengono calcolati in base a tabelle comunali.

Cosa comprendono?

Gli oneri di urbanizzazione sono disciplinati da una ricca normativa. Nati con il contributo concessorio della Legge 10/1977, sono stati rivisti e ampliati sia con il Testo Unico dell’Edilizia – ovvero, il DPR 380/2021 – che la Legge 106/2011. Oggi si possono distinguere in due grandi categorie:

• gli oneri di urbanizzazione primaria, cioè relativi alla costruzione o all’estensione di infrastrutture urbane, dalle strade al verde pubblico, così come già accennato;
• gli oneri di urbanizzazione secondaria, ovvero la predisposizione di servizi utili come asili, scuole, strutture sanitarie, aree attrezzate, impianti sportivi e molto altro ancora.

È però utile sottolineare che gli oneri di urbanizzazione non sono una tassa, bensì un corrispettivo di diritto pubblico, così come stabilito dalla sentenza 4576/2017 del Consiglio di Stato. In altre parole, si tratta di una compensazione per i benefici che la nuova area edificata trarrà dalla disponibilità di infrastrutture e servizi capillari.

Quando si devono pagare gli oneri di urbanizzazione

I privati sono tenuti a corrispondere gli oneri di urbanizzazione ogni volta che desiderano realizzare degli interventi edili che, per varie ragioni, possono determinare la necessità di sfruttare servizi e infrastrutture urbane. Per questa ragione, si devono pagare:

• se si costruiscono nuovi edifici;
• se vengono ampliati gli edifici esistenti;
• quando viene modificata la destinazione d’uso di un immobile;
• in presenza di ristrutturazioni importanti, ad esempio quando viene ampliata la volumetria di un immobile.

In generale, il consiglio è quello di informarsi presso il proprio Comune di riferimento, soprattutto per gli interventi che necessitano dell’ottenimento di una pratica edilizia.

Quando non si pagano?

Gli oneri di urbanizzazione non sono invece dovuti, come facile intuire, per tutti quegli interventi che non comportano un consumo di suolo aggiuntivo o la necessità di infrastrutture specifiche. Di conseguenza, non sono richiesti per:

• lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria degli edifici che non comportano un aumento di volumetria o un cambio di destinazione d’uso;
• ristrutturazioni e restauri, sempre senza modificare la destinazione d’uso e la volumetria;
• interventi di riqualificazione energetica.

• Vi sono poi delle esenzioni specifiche, ad esempio per le opere di pubblica utilità, l’edilizia residenziale pubblica o sociale e molto altro ancora. Poiché possono variare da comune a comune, è utile informarsi preventivamente.

  Quanto si paga per gli oneri di urbanizzazione

  Il calcolo degli oneri di destinazione non è semplice e, soprattutto, non generalizzabile a livello nazionale. Gli importi da versare, generalmente previsti al metro cubo, vengono infatti determinati dalle singole amministrazioni comunali, che deliberano specifici tabellari di riferimento. Di norma, per la determinazione dei prezzi vengono considerati:

  • l’ampiezza del Comune, in genere con soglie di prezzo variabili, con uno spartiacque tra popolazione inferiore o superiore ai 50.000 abitanti;
  • la destinazione d’uso dell’immobile, con tariffe diverse per edifici residenziali, commerciali, agricoli, industriali e via dicendo;
  • la zona urbanistica stabilita dal Comune, in genere con oneri più bassi per le aree rurali rispetto a quelle cittadine;
  • la volumetria o la superficie occupata dall’edificio;
  • la progettazione inserita nel Piano Urbanistico Comunale, in merito agli interventi di urbanizzazione già realizzati, in corso d’opera o futuri.

  A questo scopo, è utile un esempio di calcolo degli oneri di urbanizzazione. Si ipotizzi che il proprio Comune preveda degli oneri pari a 20 euro per l’urbanizzazione primaria e di 30 euro per l’urbanizzazione secondaria nella zona urbanistica dove si intende realizzare i lavori, per un immobile da 200 metri cubi. Si avrà, quindi:

  • urbanizzazione primaria: si pagheranno 20 euro per ogni metro cubo, quindi 4.000 euro;
  • urbanizzazione secondaria: si dovranno versare 30 euro per ogni metro cubo, quindi 6.000 euro.

  Come devono essere pagati gli oneri di urbanizzazione

  Il pagamento degli oneri di urbanizzazione può avvenire in una sola rata, prima o contestualmente al rilascio del Permesso a Costruire o di altri titoli di pratica edilizia, oppure in forma rateizzata. In generale, si procede con:

  • il 50% al momento del rilascio del permesso di costruire o altra autorizzazione;
  • il 25% entro un anno dalla data di autorizzazione;
  • il 25% entro due anni.

  In caso di rateizzazione, potrebbero essere necessarie specifiche polizze per assicurare l’effettivo pagamento e, ancora, verranno contati anche gli interessi.

  È utile specificare che, se si può godere di agevolazioni, il versamento deve avvenire seguendo determinati criteri. Ad esempio, come avviene il pagamento degli oneri di urbanizzazione per la detrazione al 50% sull’IRPEF – ad esempio per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento e ristrutturazione che comportano un cambio di volumetria? Si deve procedere con bonifico parlante, specificando la causale, i dati del beneficiario e del pagante e il riferimento normativo della detrazione, in questo caso l’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986. Data la complessità della procedura, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista o legale di fiducia.

FONTE:idealista.it